Ekim 1979 öncesinde,
Tasarruf kurumları, kısa vadelı mevduatları 5% ile toplayıp 11%' e 30 yıl vadeli mortgage kullanırıyorlardı. 1979 yılına gelindiğinde Paul Volcker (FED Başkanı) enflasyonu düşürmek amacıyla sıkı para politikası uygulamaya başladı. Daha öncesinde sabit faiz oranına göre para arzı değiştirilirken, Ekim 1979' dan itibaren para arzı sabit tutup, faiz oranlarının dalgalanmasına yönelik değişiklik yürürlüğe konuluyordu. Bunun sonucunda kısa vadeli faiz oranları 17%' ye kadar çıkıyor ve Tasarrruf kurumlarına oluk oluk para akmaya başlıyordu. Buna rağmen uzun vadede faiz oranlarının düşeceğine yönelik beklenti nedeniyle söz konusu tasarruf kuruluşları 11% ile 30 yıllık mortgage vermeye devam etmişlerdir. Eylül 1981'ine kadar bu devam ederken tasarruf kurumlarının çoğu batma noktasına geldi. Bunun üzerine 30 Eylül 1981' de Kongre tasarrruf sektörünü kurtarmak için vergi iadesi yasası çıkarttı. Ancak yasadan yararlanabilmekiçin tasaruf kurumlarının elindeki mortgage kredilerini satmalarını gerektiyordu. Sistem şu şekilde işleyecekti. Faiz oranları yükseldiği için mortgage kredilerinin değerleri izafi olarak çok düşmüştü.(Faiz-Tahvil ilişkisi). 100 liralık mortgage kredisi piyasada 65 cent' e alıcı buluyordu. Bu da tasarruf kurumu için 35 centlik zarar demekti. Kongre satılan 100 liralık mortgage kredisinden doğan zararı (35 cent) kredi ömrünce(30 yıl) amortismana tabi tutup devlete ödenecek vergiden düşmesine yönelik yasayı çıkartıyordu. Bu da örneğimiz üzerinde yıllık 35/30= 1.16 centlik vergi indirimine denk geliyordu. Bundan da iyisi zararın tasarrruf kurumunun geçmiş 10 yıl boyunca ödediği vergiler karşılığında dengelenebilmesiydi. Tasarruf kurumlarının yapması gereken tek şey şüpheli alacaklarını elden çıkartmaktı ve vergi iadesi almaktı. 30 Eylül 1981' den sonra piyasalarda mortgage kredisi satış furyası başladı. Solomon Brothers Tahvil işlemleri Lew Ranieri liderliğinde bu tahvilleri alan tek bankaydı. Tahvil piyasasının yükseleceğini düşünüyorlardı veya başkalarının bilmediği bir şey biliyorlardı. Agustos 1982' ye gelindiğinde işssizlik rakamının 9,8 %' e ulaşmasıyla amerikan ekonomisinin yeterince soğuduğunu gören FED düğmeye basıyor ve tasarruf bankaların a açtığı kredi oranını 12%' den 10,5' a çekiyor ve devamının geleceğini de vurguluyordu. Solomon Brothers' ın öngörüsü gerçekleşiyor ve tahvil piyasası yükselmeye başlıyordu. Bunun yanında SOlomon Brothers' dakilerin bildiği başka birşey daha vardı. 1981 yılında Federal hükümet bütçe açığını gidermek için varlık satışı programına girişmişti. (QE operasyonlarının tam tersi) .Sattığı varlıklardan biri 1960 ve 1970' li yıllarda düşük maliyetli konut inşa edenlere verdiği kredilerdi. Krediler piyasa oranlarının altında kullandırıldığından faiz ödemeleri düşüktü ama piyasada itibari değerlerinin altında işlem görüyorlardı. Örneğin 30 yıl vadei mortgage kredisi federal hükümete 4% faiz getirirken, piyasada 1 dolarlık itibari değeri üzerinden 6o sente işlem görüyordu. Oysa ABD hazine bonosu bile 13% faiz ödüyordu. Bu noktada Soloman Traderları fırsatı gördü ve tek yapmaları gereken 60 cente alabilecekleri bu kredilerin hangilerinin erken ödenme ihtimalinin olduğunu araştırmaktı. Erken Ödeme gerçekleştiğinde kredinin sahibi 60 sente aldığı kredinin geri ödemesini 1 dolar olarak geri alıyordu.
Erken ödemeyi yapılabilecek iki grup vardı; Birincisi yüksek gelir grubunun kullandığı kredilerdi. Mortgage cari faiz oranlarının yüzde 16 olduğu sırada, ülkenin her yerinde 4%, 6% ve 8%' den kredi kullanmış olanlar mantıksız bir biçimde konut kredilerini erken geri ödemekte ısrar ediyorlardı. Ellerindeki fazla nakdi mevduata yatırsalar ödeyecekleri faizden çok daha yüksek getiri elme etmelerine karşın konut kredilerini erken kapamayı tercih ediyorlardı. Faizlerin yükseldiği dönemde bile salt "ipotek" fikrinden hoşlanılmaması insanlara irrasyonel seçimler yaptırıyordu. Bu grubu belli eden üç ana karakteristik vardı: kişilerin yaşadıkları yer, kredilerinin ne kadar zamandır açık olduğu ve kredinin miktarı. İkinci grup ise mali açıdan sıkıntı çeken Ginnie Mae onaylı yani devlet destekli konut kredisiydi. Çünkü kredi devlet garantiliydi ve ödeme güçlüğü olsa bile geri ödeniyordu.
1986 yılından itibaren Solomon Brothers' ın server yaptığı ve 2008 yılında dünya ekonomik krizine neden olacak mortgage backed securities' leri üretmeye başladı. Mortgage kredilerinin faiz oranları düştüğü takdirde yeniden finanse edilebilmesi 80' li yılların başında bu tahvilleri çıkarmak isteyen Lewie Ranieri' nin ellerini bağlamıştı. Çünkü olası faiz düşüşlerinde mortage kredi sahiplari kredilerinin tamamını ödeyerek düşük faizden yeniden yapılandırıyordu. Bu da söz konusu mortgage kredilerine sahip tahvillere yatırım yapan yatırımcıyı, yakalanabilecek en kötü zamanda nakit yığını üzerine oturtturuyordu. Çünkü moprtgage tahviline yatırım yaptığı sırada yatırım yapabileceği alternatif araçlar faizler düştüğü için şu anda daha az getiri sağlıyor olacaktı. Bu da yatrımcıların bu tahvillere yatırım yapmasını engelliyordu. Lewie Ranieri ilk olarak toplumda yeniden finansman için halk olarak gereğinden fazla prim ödedileri konusunda demeçler veriyor ve yeniden finnasmanı cazip olmaktan çıkarmaya çalışıyordu. 1982 agustosunda mortgage kredi piyasasının yükselmeye başlamasıyla tahvil çalışmalarına ara veren Ranieri ve ekibi 1986 yılında yeni bir yaklaşım ile mortgage tahvilini üç gruptan oluşturmaya karar vererek tahvilleri beklenen ödeme vadelerine göre üçe ayırdılar. 300 milyon dolarlık tahvilin 100 milyon dolarlık kısmı 5yıl içinde , 100 milyon dolarlık kısmı 5-10 yıl içinde ve kalan 100 milyon dolarlık kısım da 10-15 yıl içinde geri ödenecek şekilde bir gruplamaya gittiler. son 100 milyon dolarlık kısma yatırım yapan emeklilik fonu artık ilk iki 100 milyon dolarlık kredi erken ödenmedikçe belirsiz bir zamanda nakit yığını üzerine oturmayacağını bilyordu. Bu da piyasalarda mortgage tahvillerine olan talebi arttırdı.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder